Student zostaje u rodziców, a właściciel liczy koszty. Zaległe długi hamują rynek najmu

23 października 2026

Zaległe zobowiązania firm zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami przekroczyły 2 mld zł - wynika z najnowszych danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i informacji o opóźnionych zobowiązaniach kredytowych w bazie BIK. W ciągu roku wzrosły o 135,4 mln zł, czyli 7,2 proc. Jednocześnie najemcy coraz uważniej liczą koszty, co szczególnie wyraźnie widać wśród studentów. 49 proc. z nich mieszka u rodziny lub znajomych bez opłat za najem. To istotny sygnał dla rynku, ponieważ studenci odpowiadają średnio za 27 proc. popytu.

Najważniejsze liczby

2,018 mld zł zaległości firm z branży wynajmu – o 7,2 proc. więcej r/r;
2 234 firmy z nieopłaconymi zobowiązaniami; średnio 903 tys. zł zaległości;
49 proc. studentów mieszka bez opłat u rodziny lub znajomych;
studenci generują średnio 27 proc. popytu na najem.

Z sierpniowych danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy BIK wynika, że zaległe zobowiązania firm z branży wynajmu i zarządzania nieruchomościami (PKD6820Z) wyniosły 2,018 mld zł. Rok wcześniej było to około 1,9 mld zł, a w sierpniu 2024 r. – 1,62 mld zł. Oznacza to wzrost o niemal 400 mln zł w ciągu dwóch lat.

Nieopłacone w terminie zobowiązania miały 2 234 firmy – o 147, czyli 7,1 proc. więcej niż rok temu. Średnia zaległość przypadająca na jeden podmiot pozostała niemal bez zmian i wyniosła około 903 tys. zł. Wskazuje to, że problem nie koncentruje się na kilku największych dłużnikach, lecz obejmuje coraz szerszą grupę uczestników rynku.

– Na rynek najmu trzeba patrzeć nie tylko przez pryzmat cen i liczby ofert, ale też kondycji finansowej działających na nim firm. Zaległości po raz pierwszy przekroczyły 2 mld zł, a jednocześnie przybywa przedsiębiorstw mających problemy z terminowymi płatnościami. Presja jest widoczna również po stronie najemców, szczególnie młodych, którzy coraz uważniej liczą koszty – mówi Paweł Szarkowski, prezes Zarządu BIG InfoMonitor.

Co drugi student wybiera mieszkanie bez czynszu

Raport Centrum AMRON i WIB „Studenci na rynku nieruchomości 2026” pokazuje, że w roku akademickim 2025/26 aż 49 proc. studentów mieszkało u rodziny lub znajomych i nie płaciło za najem. Rok wcześniej było to 41 proc. Z komercyjnego rynku najmu korzysta obecnie około jednej trzeciej studentów, wobec 37 proc. w 2025 r.

Rosną też wydatki na zakwaterowanie. Udział studentów przeznaczających na ten cel do 500 zł miesięcznie spadł z 28 proc. w 2020 r. do 5 proc. w 2026 r., a najliczniejszą grupę – 34 proc. badanych stanowią dziś osoby wydające ponad 1500 zł. Najczęściej studenci dzielą lokal z jedną osobą (56 proc.), natomiast samodzielny wynajem całego mieszkania wybiera tylko 15 proc.

Decyzje studentów mają znaczenie dla całego rynku. Według badania NBP są oni drugą co do wielkości grupą najemców i generują średnio 27 proc. popytu. W segmencie pokoi ich udział wynosi od 39 proc. w Warszawie do 55 proc. w sześciu największych aglomeracjach.

Mniejsza skłonność studentów do wynajmu, współdzielenie mieszkań i koncentracja na najtańszych ofertach mogą zwiększać konkurencję o klienta. Dla właścicieli oraz firm obsługujących najem oznacza to mniej przestrzeni do podnoszenia czynszów w odpowiedzi na rosnące koszty energii, remontów i utrzymania nieruchomości.

– Oczywiście nie można jednoznacznie stwierdzić, że pozostawanie studentów w domach rodzinnych bezpośrednio powoduje wzrost zaległości firm z rynku nieruchomości. Widać jednak dwa powiązane zjawiska: najemcy w warunkach wysokich kosztów życia i niepewności ekonomicznej, ograniczają wydatki mieszkaniowe, a problemy płatnicze obejmują coraz szerszą grupę przedsiębiorstw. Jeśli popyt studentów będzie słabszy lub skupi się na najtańszych ofertach, część wynajmujących może mieć ograniczone możliwości podnoszenia czynszów i odbudowy rentowności – wskazuje dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor. - Jednocześnie rosną koszty energii, remontów i utrzymania nieruchomości, a wysoka podaż mieszkań i rozwój najmu instytucjonalnego zwiększają konkurencję o klienta. W dłuższej perspektywie znaczenie będą miały także sytuacja na rynku pracy, dochody gospodarstw domowych oraz zmiany demograficzne, w tym spadek liczby osób w wieku studenckim. Rynek będzie więc coraz bardziej zależny od zdolności właścicieli i firm do dopasowania oferty do bardziej wrażliwych cenowo najemców – dodaje.

Najbliższe miesiące pokażą, czy rynek zdoła pogodzić oczekiwania cenowe najemców z rosnącymi kosztami właścicieli i firm obsługujących najem. Kluczowe będzie dopasowanie oferty do bardziej wrażliwych cenowo klientów oraz utrzymanie płynności finansowej w warunkach rosnącej konkurencji.

Rozpiętość zaległości w regionach

Największe problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań mają firmy zajmujące się wynajmem w woj. mazowieckim, małopolskim oraz łódzkim, co wskazuje, że to właśnie w tych regionach koncentrują się największe ryzyka płatnicze w branży, zarówno pod względem wartości zaległości, jak i skali zadłużenia przypadającego na przedsiębiorstwo.